Verifica del Tasso di Usura e Strategie di Risoluzione

La prima verifica da fare, attraverso il rigore dell’analisi matematica, è la sussistenza o meno, in ordine al suo finanziamento o mutuo, dell’eventuale sforamento del tasso di usura (originaria o sopravvenuta) ai sensi della legge 108/1996 e successive modifiche.

Si ha usura quando la Banca, commettendo un errore o in malafede, supera il “tasso soglia” stabilito dalla Banca d’Italia, praticando, oltre che l’illecito CIVILE previsto dall’art. 1815 del codice civile, anche un reato, ai sensi dell’art. 644 del codice PENALE.

Si consideri che, a fronte delle difficoltà del consumatore nell’affrontare rate diventate troppo alte, sforando anche i limiti dell’usura, le Banche hanno sempre declinato l’invito bonario presso i centri di mediazione a rinegoziare in sede conciliativa i contratti di mutuo e di finanziamento.

Legge n° 3 del 27 Gennaio 2012

Per soggetti non fallibili (cioè i privati consumatori e gli enti e le imprese esclusi dalle previsioni della Legge Fallimentare) è possibile avvalersi di una legge ormai in vigore da alcuni anni, ma ancora poco conosciuta sia dai cittadini che dagli stessi operatori del diritto:

Legge n° 3 del 27 gennaio 2012, salita alla ribalta delle cronache come “legge salva suicidi” o “legge cancella debito”, che stabilisce norme in materia di soluzione delle situazioni di sovraindebitamento, dando la possibilità non solo di interrompere la procedura esecutiva ma anche di risolvere la propria situazione debitoria.

Accordo Transattivo: Saldo e Stralcio

Vi è inoltre la possibilità, come anticipato, in sede stragiudiziale, di addivenire, con l’ente creditore, ad un accordo transattivo comunemente conosciuto come “Saldo e Stralcio”, con l’intento di sanare le esposizioni debitorie e, potenzialmente, con effetto tombale.

Tale tipologia di operazione risulta conveniente, in un certo modo, sia per la Banca, che evita la dispendiosa, incerta e spesso poco produttiva lungaggine di una procedura esecutiva immobiliare, sia per il debitore, il quale, oltre a vedersi interrotta la procedura esecutiva, generalmente riesce anche a veder notevolmente ridotto il proprio debito, con rinuncia della banca agli atti e spesso al residuo credito.

Strategie Giudiziali e Altre Opzioni

Ovviamente, ove ve ne fosse l’opportunità e la convenienza, in sede giudiziale si potrà intervenire per porre in atto tante altre strategie “deterrenti”, per spingere l’Istituto Bancario ad addivenire a più miti consigli, come:

• Svalutazione dell’immobile a causa della procedura esecutiva, circostanza che potrebbe dar luogo a presentazione di istanza di estinzione o sospensione dell’esecuzione ex art. 164 bis disp. Att. cpc. e art. 586 cpc. (come ribadito da Corte Cost. 281/2011).
  
  
• Violazione dell’art. 38 del TUB, se l’immobile pignorato è stato acquistato per un importo superiore all’80% del valore reale dell’immobile, potendo generare, secondo quanto confermato da recenti pronunce della S.C., la nullità del titolo esecutivo azionato dalla Banca, per violazione del limite di finanziabilità al momento dell’erogazione del mutuo.
  
  

Soluzioni Possibili

Le soluzioni possibili sono davvero molteplici e senza pretesa di esaustività – perché capacità, fantasia e professionalità possono davvero creare le soluzioni più disparate – più avanti sarà rappresentato un compendio delle casistiche, diremmo, di scuola.

Prima di procedere a stilare questa lista di casi, ne rappresenteremo due tra i quali si sono dimostrati particolarmente efficaci per la risoluzione della sofferenza debitoria. Parliamo dei già richiamati:

• Procedura per Sovraindebitamento (L. 3/2012)
• Saldo e Stralcio