1. Valutazione problematiche legate a contratto di mutuo – Possibilità di opposizione giudiziaria

• Interessi usurari o anatocismo (L. 108/1996 e s.m.; art. 1815 cc; art. 644 c.p.)
• Mutuo concesso per oltre l’80% del valore dell’immobile (art. 38 T.U.B.)
• Illecito ricorso al credito (il debitore non potrà mai adempiere se rata oltre il 33% del reddito): merito creditizio (art. 124-bis T.U.B., inserito nel sovraindebitamento da art. 4 ter L.n. 176 del 2020)
• Fideiussione omnibus (contro schema ABI)
• Prescrizione del credito (10 anni da ultima rata prevista, da risoluzione del contratto, da atto di rinuncia se passati 10 anni da risoluzione del contratto in corso di procedura esecutiva)
  
  Mezzo: Opposizione giudiziaria ex artt. 615, 617 c.p.c.
  
  Effetto: Sospensione procedura ex artt. 615, 624, 624 bis c.p.c.
  
  

2. Valutazione ottenimento agevolazioni previste dalla legge

• Sospensione rata 12 o 18 mesi (legge Gasparrini)
• Fondo salva casa (art. 41 bis L. 157/2019; mod. da art. 40-ter, della l. 69/2021 di conv. del dl 41/2021 c.d. decreto sostegni)
• Rinegoziazione (simile alla L. 3/2012 ma limitata a periodo Covid)
• Surroga

• Legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012)
  
  Mezzo: Azione stragiudiziale, azione giudiziale per rinegoziazione se fatta opposizione ex art. 615 c.p.c.
  
  Effetto: Sospensione, rinegoziazione e ricalcolo rata
  
  

3. Valutazione requisiti per ottenere dal G.E.

• Conversione del pignoramento

• Riduzione del pignoramento
  
  Mezzo: Costituzione in giudizio
  
  Effetto: Liberazione immobile da pignoramento, pagamento in 48 rate con anticipo di 1/6
  
  

4. Valutazione accordo transattivo banca: saldo e stralcio

• Con fondi propri o con nuovo finanziamento

• Aiuto da parente o amico
  
  Mezzo: Azione stragiudiziale
  
  Effetto: Estinzione procedura, esdebitazione, cancellazione CRIF (riabilitazione finanziaria), evitato intervento forza pubblica, mantenuta proprietà della propria abitazione
  
  

5. Valutazione di vendere l’immobile sul libero mercato

• Pagando il creditore con importo stralciato
  
  Mezzo: Azione stragiudiziale
  
  Effetto: Estinzione procedura, esdebitazione, cancellazione CRIF (riabilitazione finanziaria), evitato intervento forza pubblica, protetto valore della propria abitazione
  
  

6. Valutazione gestione asta giudiziaria

• Non può acquistare il debitore e il coniuge in comunione dei beni

• Abusi edilizi immobile

• Mancata agibilità

• Immobile in cattive condizioni

• Immobile in zona declassata e lontana dai servizi

• Altri creditori che si insinuano nella procedura esecutiva, che rendono difficoltoso accordo e chiusura contenzioso (es: condominio, finanziarie, AdER, ecc.) (artt. 498 ss. c.p.c.)
• Debitori non solvibili, per cui inutile sperare di recuperare differenze da ricavo asta (no busta paga, no lavoro, ecc.)
• Bene deprezzato rispetto alla perizia

• Prezzo vile, fino a prima del decreto di trasferimento (586 c.p.c.; 164 disp. att. c.p.c.)
• Diritto di abitazione trascritto anche dopo il pignoramento ma con data certa anteriore al pignoramento (opponibile alla procedura)
• Altri diritti trascritti prima dell’ipoteca (opponibili alla procedura)
• Immobile locato prima del pignoramento (opponibile alla procedura)
• Atto di cessione del credito non presente, non chiara nel fascicolo processuale o non corretta
• Importi di proposta a saldo e stralcio provenienti da terzo promissario acquirente non disposto ad ulteriore proposta

  Mezzo: Nessuna azione, potrebbe acquistare un parente o amico
  
  Effetto: Si resta debitori del residuo rispetto al valore aggiudicato
  
  

7. Valutazione gestione asta giudiziaria

• Pagamento da parte di un terzo del creditore
  
  Mezzo: Azione stragiudiziale
  
  Effetto: Controllo della procedura, esdebitazione, cancellazione CRIF (riabilitazione finanziaria), evitato intervento forza pubblica, protetto valore della propria abitazione
  
  
  

8. Valutazione accordo banca: 

• Assegnazione a favore di terzo
  
  Mezzo: Azione stragiudiziale
  
  Effetto: Si resta debitori del residuo rispetto al valore assegnato (prezzo base d’asta) ma un terzo, magari un parente, otterrà l’immobile senza gara in asta (dunque senza concorrenti).